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Guida alle varie fasi: Preliminare, documenti e rogito

Un piccolo consiglio.

La situazione attuale dei tassi rende la richiesta dei mutui conveniente per chi deve acquistare casa. I prezzi degli immobili sono in ascesa perenne e compensano ampiamente il tasso favorevole.
Per chi deve richiedere un mutuo la scelta và fatta in base alle esigenze personali: tasso fisso, tasso variabile o misto?
Se optate per una durata breve e una rata che sta ben al di sotto del fatidico 1/3 delle entrate familiari potete scegliere un variabile, se volete poi essere più cauti un variabile con opzione, un variabile all'inizio che vi consente, se i tassi dovessero riprendere a salire (questa dovrebbe essere la tendenza a medio termine), di optare per un fisso sulla restante parte del capitale; in realtà il passaggio e sfavorevole per vari motivi: il mutuo alla francese ,cioè rovesciato, ha nelle rate iniziali una forte componente interesse e minima componente capitale e tende a scoraggiare il passaggio a tassofisso. Se poi l'ammontare della rata è molto vicino alla spesa familiare massima sostenibile, scegliete il tasso fisso e dormirete sonni tranquilli.

Calcolo delle rate

Un’ulteriore caratteristica del mutuo è il programma di rimborso del prestito, chiamato “piano di ammortamento”, con cui viene definita la frequenza e il metodo di calcolo delle singole rate, stabilendo quale parte dell’importo complessivo deve essere considerata come rimborso del capitale e quale invece come pagamento degli interessi. Così come per il tipo di tasso, anche in questo caso sono disponibili diverse soluzioni, adatte a differenti esigenze e circostanze. La formula applicata più frequentemente è quella del cosiddetto “ammortamento alla francese” (o “a quota capitale progressiva”), in cui, con l’andare del tempo, la quota di interessi decresce progressivamente, a fronte di una maggiore quota che va a rimborsare il debito: questo perché, a mano a mano che si procede con i pagamenti, l’importo di capitale residuo su cui calcolare gli interessi è sempre più ridotto. Altre formule possono invece prevedere una maggiore elasticità nel rimborso del capitale, come nel caso del mutuo “libero” in cui si prevedono rate composte da soli interessi affiancate da un piano di rimborso del capitale entro una serie di scadenze predeterminate. Nel primo caso si ha il vantaggio della regolarità e prevedibilità delle scadenze; il secondo, invece, può rivelarsi vantaggioso nel caso in cui i redditi non seguano un andamento regolare e predeterminato e in cui siano prevedibili grosse entrate straordinarie, che permetterebbero di ridurre sensibilmente l’ammontare del debito residuo e dei conseguenti interessi su di esso.









Lo spread

Nei mutui a tasso variabile, il tasso di riferimento si modifica secondo l’andamento di determinati indici economici; l’interesse applicato dalla banca è il risultato di due componenti: il “parametro di riferimento” (di norma il cosiddetto Euribor – Euro Interbanking Offered Rate), e lo “spread”, cioè una percentuale aggiuntiva applicata dalla banca, che varia da un istituto all’altro. In altri termini, il parametro di riferimento rappresenta il “costo” a cui la banca acquista il denaro, mentre lo spread è di fatto la sua percentuale di guadagno. Questa soluzione prevede quindi rate di importo variabile, in proporzione al variare dell’indice prescelto; il contratto prevede inoltre, in questo caso, la frequenza con la quale il tasso viene ricalcolato. Con questa soluzione ci si assume il rischio derivante dalle oscillazioni dei tassi di interesse; la scelta può rivelarsi particolarmente vantaggiosa nel caso in cui si preveda una diminuzione del tasso di inflazione (e, in parallelo, del costo del denaro).

Esiste anche la possibilità di non effettuare una scelta definitiva tra tasso fisso e variabile: i mutui a tasso misto permettono infatti di costruire una serie di soluzioni intermedie. C’è ad esempio la possibilità di stipulare un mutuo a tasso fisso per i primi anni, prevedendo poi la possibilità di rinegoziare l’accordo dopo un certo periodo passando a un mutuo a tasso variabile; questa soluzione consente di “familiarizzare” con questo tipo di impegno attraverso il pagamento, in una prima fase, di rate di importo costante, rinviando la scelta definitiva ad un momento successivo. Oppure può essere prevista la soluzione inversa, partendo da un tasso variabile per passare poi eventualmente al tasso fisso. Quello che abbiamo finora descritto è comunemente denominato “tasso a regime”, ovvero la modalità con la quale viene calcolato il tasso durante la vita del mutuo.

Per completare il discorso sui tassi è bene sapere che esiste anche il “tasso di ingresso”: un tasso applicato alle prime rate che non sempre è uguale al tasso a regime. Il tasso di ingresso, applicato di norma per un breve periodo iniziale, serve a determinare il “piano di ammortamento” di cui parleremo più avanti e, nelle formule cosiddette “discount”, può essere utilizzato per rendere più “leggere” le prime rate.